Уроки токенизации недвижимости за пять лет: почему только две модели могут сработать?

Токенизация недвижимости составила всего 200 миллионов долларов. В этой статье разбираются пять моделей успеха и неудачи, указывая на то, что кредитные и индексные продукты являются выходом.

Автор: @FourPillarsFP

Перевод: AididiaoJP, Foresight News

Самая большая категория активов в мире — это недвижимость, но на блокчейне она является одной из самых маленьких категорий активов. Данные RWA.xyz показывают, что в июле 2026 года распределенная токенизация недвижимости составит около 203 миллионов долларов, в то время как общий рынок токенизированных активов составляет около 35 миллиардов долларов.

Разрыв такой большой, попыток много, неудач тоже много, но капитал продолжает поступать. На этой неделе Index Industries завершила свое скрытое существование, завершив финансирование на сумму 50 миллионов долларов на начальном этапе, чтобы создать единый индексный токен для цен на жилье в США.

Станет ли токенизация недвижимости следующим двигателем роста RWA? Автор считает, что да, но рост не будет происходить за счет моделей, которые строили большинство людей в прошлом. Настоящий рост будет в кредитных и индексных продуктах. Что касается дробления одного здания на долевую собственность, это модель, которую большинство людей сначала рассматривает, но у нее худшие результаты и самая сложная структура.

1. Заниматься финансовым бизнесом в недвижимости на самом деле легче

Под ярлыком «токенизация недвижимости» на самом деле скрывается пять видов бизнеса. Они предлагают разные вещи держателям, и их успехи и неудачи также различаются.

Долевое право собственности продает доли компании или траста, владеющего недвижимостью. Держатели получают арендную плату, ожидают продажи, а платформа поддерживает свою работу за счет сборов за листинг и управления для каждого небольшого здания. Эти сборы не покрывают операционные расходы, поэтому это одна из самых слабых моделей. RealT, Kasa Korea и Funble уже закрылись.

Жилищное кредитование ставит ипотеку на баланс, инвесторы зарабатывают на процентах, которые платят заемщики. Доход от бизнеса поступает от кредитования и обслуживания. Figure в первой половине 2026 года получила чистый доход в 393 миллиона долларов и чистую прибыль в 132 миллиона долларов. Это самая зрелая модель из пяти, но при условии достижения масштаба. Pineapple Financial перенесла более 1 миллиарда долларов ипотечных записей на блокчейн, но за девять месяцев заработала всего 2,1 миллиона долларов.

Право собственности и передача — это этапы проверки прав собственности, хранения и регистрации контрактов, которые передают недвижимость от продавца к покупателю. Это само по себе не предоставляет инвестиционных продуктов. Propy регистрирует контракты и сделки, взимая плату за каждую передачу, и в настоящее время использует 100 миллионов долларов финансирования для приобретения компаний по праву собственности. Доход стабильный, но рост зависит от приобретения лицензированных компаний, автор ожидает, что расширение будет медленным.

Государственная регистрация соответствует включению правительства в структуру дробного права собственности. Земельный регистратор включает держателей токенов в список зарегистрированных владельцев, поэтому юридические претензии держателей являются самыми сильными среди пяти моделей. Платформа из Дубая Prypco Mint зарабатывает на выпуске и торговле токенами, в настоящее время доступна только для резидентов. Сам бизнес надежен, но может двигаться только в соответствии с ритмом одного регулирующего органа.

Ценовой экспозиции полностью исключает саму недвижимость. Parcl предлагает контракт с плечом на городской индекс; USHP, основанный на ценовом индексе Index Industries, планирует выпустить поддерживаемый токен в четвертом квартале 2026 года. Доход от бизнеса будет поступать от объема активов, привлеченных индексом, и от связанных с этим торговых объемов. Дневной индекс также может быть превращен в бессрочный рынок, как это делает HIP-3 от Hyperliquid для фондовых индексов.

Закономерность ясна: модели, зарабатывающие на готовых денежных потоках, таких как проценты по кредитам и сборы за передачу, уже достигли масштаба. Модели, позволяющие инвесторам делать ставки на одно здание или одного управляющего, терпят наибольшие неудачи. Потому что у каждого здания есть свои арендаторы, проблемы с обслуживанием и юридические вопросы, которые невозможно стандартизировать и воспроизвести, платформа теряет деньги на каждом здании.

2. Почему это никогда не сработало

Инвесторы покупают недвижимость, обычно рассчитывая на два аспекта: стабильный доход и рост цен. Токенизация обещает снизить барьеры, как это сделали американские REIT, сделав дорогие и труднореализуемые активы доступными для покупки и продажи.

Продукты на блокчейне не справились ни с одним из этих двух пунктов. Автор видит четыре проблемы: доходность не выдерживает, платформа терпит убытки, токены почти не торгуются, а рост цен слишком мал.

Доходность выглядит высокой, но проверяемых данных очень мало.

Годовая доходность, которую токенизированные продукты недвижимости платят или рекламируют, колеблется от 3,4% до 16%. Из них очень мало прошло аудит, поэтому источник каждой цифры важнее самой цифры.

Наивысшая доходность в рекламе принадлежит платформам, которые уже потерпели неудачу. RealT рекламировала доход от аренды в 6% до 16%, но в конце 2025 года прекратила большинство выплат, а в феврале 2026 года официально приостановила распределение и в июле объявила о добровольной ликвидации.

Остальные высокие цифры в основном являются прогнозами или самозаявленными средними значениями. Дубайский Prypco Mint рекламирует чистую годовую доходность от 8% до 12%, что является прогнозом, который складывает доход от аренды и прирост капитала. Lofty утверждает, что по состоянию на май 2026 года 111 объектов недвижимости имеют среднюю доходность от аренды 9,2%, но не раскрывает методику расчета.

Кредитные продукты передают деньги, которые платит заемщик. Чистый доход от ипотечного пула Figure в феврале 2026 года показал доходность 9%. Токен PRIME от Hastra, основанный на том же пуле, показал на DefiLlama исходную доходность 6,01%.

Наименьшие цифры, наоборот, имеют самые жесткие основания. Lucentblock в здании в Тэгу до продажи в октябре 2025 года выплачивал около 5% в год. Токен земли AEON от Mitsui, согласно японскому законодательству о ценных бумагах, ожидает доходность до налогообложения 3,4%.

Цифры, регулируемые, реализованные или отслеживаемые третьими сторонами, в основном находятся в диапазоне от 3% до 6%.

Ликвидность по-прежнему очень низкая: Япония выпустила больше всего, но торгуется меньше всего.

Япония является крупнейшим регулируемым рынком токенизированной недвижимости. В финансовом году 2025 года было выпущено токенов недвижимости на сумму 140,8 миллиарда иен, что составляет около 85% от общего объема выпуска токенов. BOOSTRY ожидает, что в финансовом году 2026 года общий объем публичных размещений достигнет 530 миллиардов иен.

Рынок может вырасти, потому что он встроен в существующую финансовую систему. Трастовые банки владеют недвижимостью, такие как SBI и Nomura, продают токены розничным клиентам, а блокчейн заменяет этапы записи в бэк-офисе.

Та же схема объясняет, почему он не стал полноценным рынком на блокчейне, три ограничения очень заметны.

Вторичный рынок почти отсутствует. Цифровая биржа Осаки в марте 2026 года запустила 8 токенов на сумму 33,6 миллиарда иен, расчет все еще занимает два рабочих дня.

Сеть закрыта. Большинство токенов выпускаются на частных альянсах, что блокирует иностранный капитал и рынок на блокчейне. Progmat только недавно перенес токены на Avalanche.

По сути, это сберегательный продукт. Доходность около 3,4% привлекательна для японских вкладчиков, но для глобальных инвесторов она имеет ограниченную привлекательность. Низкие объемы торговли показывают, что большинство покупателей держат до срока погашения.

Япония показывает, что регулируемая дистрибуция может создать масштаб для токенизированной недвижимости; она также показывает, что только выпуск не создает ликвидного рынка.

Рост цен недостаточен.

Цены на жилье не растут достаточно быстро, чтобы привлечь капитал на блокчейн. Данные BIS показывают, что за десятилетие до конца 2025 года лучший рынок в США вырос на 84%, что составляет около 6% в год. Сингапур — около 4% в год, Япония — 3%, Южная Корея — 2%, материковый Китай и Гонконг почти вернулись к исходной точке.

Эти доходы выглядят незначительными по сравнению с доходами, которые уже могут получать инвесторы на блокчейне. Жилищное кредитование может предоставить доходность от 6% до 9% и не подвержено колебаниям цен на жилье. Токенизированные государственные облигации привлекли 15,9 миллиарда долларов, а недвижимость — всего 203 миллиона долларов.

У владельцев жилья доходы лучше, чем у индекса, потому что они заняли большую часть средств на покупку жилья и живут в активе. Держатели токенов получают только изменения цен без использования заемных средств. Поэтому ценовая экспозиция должна быть увеличена с помощью заемных средств или добавления доходов, чтобы быть конкурентоспособной.

3. Уроки неудач прошлого: переносите цены и долги на блокчейн, а не конкретные здания

Неудачи в прошлом заключались в попытках перенести само здание на блокчейн, что в итоге застряло в управлении недвижимостью, узких выходах и затратах платформы. Есть две модели, которые могут сработать, потому что они оставляют здание на месте, а только цены и долги переносят на блокчейн.

Первая модель — создание площадки для сделок с плечом и хеджирования.

Спрос на ценовую экспозицию к недвижимости действительно существует, но создать работающий рынок очень сложно, по тем же причинам, что и на рынке Pre-IPO: низкая ликвидность, отсутствие общепринятой справедливой цены. Parcl не смогла воспользоваться этой возможностью.

Недвижимость имеет одно преимущество: открытые индексы предоставляют справочные цены. Торговая площадка может использовать это, чтобы предложить плечо инвесторам, которые считают, что 6% в год слишком мало, а также хеджирование для владельцев, застройщиков и кредиторов, которые по умолчанию делают ставку на рост цен на недвижимость.

Вторая модель — создание на блокчейне частного кредитования в комбинированной экосистеме.

Ипотека сама по себе генерирует денежные потоки, Figure уже зарегистрировала около 20 миллиардов долларов ипотек. Как только кредит превращается в токен, его можно продавать, закладывать или дробить. Figure Connect продает кредиты внешним покупателям, а токен PRIME, основанный на пуле его ипотек, используется в качестве залога на рынке кредитования Solana.

Обе модели не требуют от платформы управления арендаторами или обслуживанием, в то время как ранние платформы именно на этом и потерпели.

4. Заключение: рост приходит из кредитования и индексов

Недвижимость может стать следующим двигателем роста RWA, и рост будет происходить за счет продуктов, основанных на кредитовании и индексах.

Жилищное кредитование уже составляет около 20 миллиардов долларов на блокчейне. RWA.xyz считает это частным кредитованием и не включает в 203 миллиона долларов, относящихся к недвижимости. Перед запуском USHP уже было обещано до 100 миллионов долларов. Первые месяцы торговли проверят, сможет ли ценовая экспозиция найти ликвидность для одного здания, которой не было никогда.