Бывший партнер Polychain запускает стартап: вход в токенизированную недвижимость, привлекая 50 миллионов долларов в рамках посевного раунда для создания "S&P 500" в сфере недвижимости

Автор: Zen, PANews

Объем рынка жилой недвижимости в США превышает 50 триллионов долларов, но в отличие от фондового рынка, инвесторы до сих пор не имеют зрелого финансового инструмента, который мог бы напрямую обеспечить доступ к ценовым колебаниям всего американского жилого рынка.

Такие организации, как FHFA и Case-Shiller, уже создали зрелую систему статистики цен на жилье, но так и не сформировали индексный инвестиционный рынок с широкой ликвидностью, аналогичный ETF S&P 500.

Стартап под названием Index Industries пытается изменить эту ситуацию. С помощью ежедневно обновляемого индекса цен на жилье в США, токенизированных технологий и сопутствующих финансовых услуг компания надеется превратить изменения цен на десятки миллионов жилых объектов в финансовые активы, которые можно инвестировать и торговать.

10 ноября 2026 года Index Industries объявила о завершении посевного раунда финансирования на сумму 50 миллионов долларов, в котором ведущую роль сыграла Lightspeed Venture Partners, а также Polychain Capital, Galaxy Ventures, Wintermute Ventures и другие организации.

Эта ранее скрытая компания была основана бывшим президентом и управляющим партнером Polychain Capital Джошем Розенталем и основателем и генеральным директором платформы жилой недвижимости Longmark Брайаном Хардекером. Слева сверху Джош Розенталь, справа снизу Брайан Хардекер (Источник: Lightspeed)

55 триллионов долларов на рынке жилья, 0 инвестиционных индексных продуктов

Жилая недвижимость всегда была важнейшей частью семейного богатства.

Согласно данным финансового учета Федеральной резервной системы за второй квартал 2026 года, стоимость активов, принадлежащих американским домохозяйствам, достигла 49.8 триллионов долларов, а чистая стоимость жилья составляет около 35.8 триллионов долларов. Index Industries ожидает, что объем рынка жилой недвижимости в США достигнет 55 триллионов долларов. Хотя статистические диапазоны и критерии различаются, они все отражают огромный объем этой категории активов.

Тем не менее, существует явный разрыв между объемом рынка и удобством инвестирования.

Для обычных инвесторов участие в американском рынке недвижимости в основном возможно тремя способами: прямое приобретение жилья, инвестиционные фонды недвижимости (REITs) и акции девелоперов недвижимости. Однако эти модели также имеют объективные проблемы, такие как высокие затраты, управленческие расходы и зависимость от операционных возможностей институциональных сторон, и не могут представлять ценовые тенденции всего рынка жилья.

Встает вопрос: возможно ли, как при покупке индексного фонда S&P 500, получить доступ к общему ценовому риску американского рынка жилья, не обладая ни одним домом?

На самом деле в США уже существует довольно зрелая система статистики цен на жилье. Два наиболее важных показателя — это индекс цен на жилье FHFA, публикуемый Федеральной жилищной финансовой администрацией (FHFA), и индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller, принадлежащий S&P Global. Эти два индекса стали важными ссылками для исследований на рынке недвижимости США, управления рисками ипотечного кредитования и оценки активов.

Однако они по своей сути все еще являются статистическими показателями, а не финансовыми продуктами, которые могут быть непосредственно приобретены обычными инвесторами. Это резко контрастирует с фондовым рынком: индекс S&P 500 позволяет инвесторам преобразовывать его в активы с постоянной торговой способностью через ETF, фьючерсы и опционы. Недвижимость же страдает от отсутствия аналогичной зрелой рыночной инфраструктуры.

Index Industries пытается решить именно этот долгосрочный пробел в финансовых инструментах.

От ежемесячного обновления к ежедневному: как USHP Index измеряет цены на жилье в США

Первым ключевым продуктом Index Industries является USHP Index (U.S. Home Price Index), то есть базовый индекс цен на жилье в США.

Традиционные индексы цен на жилье в основном зависят от уже состоявшихся сделок с недвижимостью. Поскольку частота сделок с недвижимостью низка, а сбор и обработка данных занимает много времени, такие показатели, как FHFA и Case-Shiller, обычно публикуются ежемесячно, и инвесторы не могут получить непрерывную информацию о ценовых изменениях.

USHP Index надеется изменить эту ситуацию. Его индекс основан на традиционных показателях цен на жилье, таких как FHFA Purchase-Only HPI и Freddie Mac House Price Index, и использует статистические модели для интеграции соответствующих данных, а также учитывает сигналы тренда, импульса и доступности ипотечного кредитования, чтобы сформировать ежедневно обновляемую кривую цен на жилье по всей стране.

Весь процесс расчета можно разделить на четыре этапа:

1. Установление ценового базиса: USHP Index основывается на традиционных индексах цен на жилье, чтобы установить относительно надежную ценовую основу для нового индекса.
2. Статистическое сглаживание: Традиционные индексы цен на жилье имеют задержку в публикации, поэтому USHP использует статистические модели для сглаживания различных данных, пытаясь оценить текущее положение рынка на основе уже опубликованных изменений цен на жилье.
3. Интеграция рыночных сигналов: Кроме исторических изменений цен на жилье, USHP также включает в модель такие факторы, как тренды, ценовой импульс и доступность ипотечного кредитования, чтобы сформировать непрерывную оценочную кривую цен на жилье по всей стране.
4. Публикация данных на блокчейне: После завершения расчета индекса данные USHP Index и связанные с ними ценовые данные публикуются в Ethereum через оракул Chainlink, предоставляя ценовые ориентиры для последующего выпуска, чеканки и выкупа продуктов USHP.

С марта этого года индекс USHP уже находится в режиме реального времени, а предыдущие исторические данные относятся к тестированию и гипотетическим данным. Официальная информация утверждает, что методология индекса была независимо проверена компанией Andrew Davidson & Co, занимающейся анализом данных по ипотечным кредитам и жилью.

На основе индекса Index Industries дополнительно разработала два финансовых продукта: USHP и USHPi.

USHP — это токенизированный индексный актив, основанный на USHP Index, выпущенный USHP Limited и поддерживаемый связанными активами в сфере жилья. Владельцы могут получить доступ к ценовым колебаниям индекса цен на жилье в США через USHP. Важно отметить, что USHP не представляет собой право собственности на жилье и не делит дома на множество долей для продажи. Его суть заключается в предоставлении финансового доступа, связанного с индексом цен на жилье в США.

USHPi — это версия USHP с доходом. Владельцы могут конвертировать USHP в USHPi, а фонд USHP может распределять часть доходов от связанных активов среди владельцев USHPi. Эта конструкция пытается решить еще одну проблему традиционных продуктов индекса цен на жилье: рост цен на жилье может приносить капитализацию, но сам индекс цен на жилье не генерирует денежный поток, как процент по облигациям или аренда недвижимости.

Финансирование индексной недвижимости: неудачные попытки 20 лет назад

На самом деле создание финансового продукта вокруг индекса цен на жилье — это не новшество.

Еще в 2006 году Чикагская товарная биржа (CME) уже пыталась сделать что-то подобное. CME в мае того года запустила фьючерсы и опционы на недвижимость, основанные на индексе цен S&P/Case-Shiller, охватывающие 10 основных городов США и сводный индекс. Их концепция была схожа с сегодняшним USHP: те же инвесторы могли делать ставки на изменения цен на рынке недвижимости через стандартизированные контракты, не покупая жилье.

Тем не менее, теоретически разумный продукт венчурного капитала не развивался в реальности так, как ожидали его создатели.

В течение всего 2007 года на фьючерсах недвижимости CME было заключено всего 2935 контрактов, в то время как общий объем сделок на всех фьючерсных рынках CME составил 22 миллиарда контрактов. В первые девять месяцев 2008 года средний объем торгов фьючерсами недвижимости снизился на 59% по сравнению с предыдущим годом, а среднее количество открытых позиций упало на 70%. В настоящее время фьючерсы на индекс цен S&P/Case-Shiller CME не исчезли, но так и не сформировали достаточной глубины торгов, став крайне малозначительным сегментом рынка.

Вопрос в том, почему такой огромный рынок недвижимости не может поддерживать зрелый рынок производных финансовых инструментов?

Первый ответ: ликвидность. Акции, облигации и сырьевые товары имеют относительно зрелые вторичные рынки, где маркетмейкеры могут хеджировать свои риски, покупая и продавая соответствующие активы. Однако сделки с жилой недвижимостью имеют длительный цикл, высокие транзакционные издержки и относительно разрозненных участников.

Во-вторых, рынок недвижимости сильно локализован, что создает риск базиса (Basis Risk) между индексом и конкретными активами. Дома, которые инвесторы владеют, могут иметь различные ценовые изменения из-за местоположения, возраста и состояния ремонта. А для институциональных участников, желающих хеджировать риски, отклонение между индексом и фактически удерживаемыми активами снижает ценность производных инструментов.

Третье, на рынке не хватает достаточного количества естественных контрагентов. Для того чтобы производные инструменты на индекс недвижимости стали ликвидными, необходимо, чтобы одновременно существовали желающие купить и продать инвесторы. Разработчики недвижимости, ипотечные учреждения и владельцы жилья могут иметь потребность в хеджировании, но их рисковые позиции, инвестиционные горизонты и направления сделок не всегда совпадают, что затрудняет маркетмейкерам поддерживать стабильные котировки и глубину торгов.

Эта история имеет важные уроки для Index Industries.

Хотя она не совсем такая же, как фьючерсы на недвижимость CME 20 лет назад, CME предлагала производные инструменты с расчетом наличными на основе индекса цен на жилье, в то время как USHP пытается создать токенизированный и резервный продукт, который можно держать и выкупать.

Но обе сталкиваются с общими проблемами: как создать устойчивый финансовый спрос на рынке с низкой частотой сделок и высокой степенью диверсификации активов.

Как Index Industries меняет правила игры?

Неудача CME показывает, что препятствия, с которыми сталкиваются продукты на основе индекса недвижимости, заключаются не только в отсутствии торговых инструментов, но и в нехватке устойчивых контрагентов и эффективного предложения ликвидности. Попытка Index Industries изменить это — это изменение финансовой структуры, стоящей за продуктом.

Во-первых, USHP больше не использует традиционную модель фьючерсного контракта, а преобразует индекс цен на жилье в токенизированные активы, которые можно держать, чеканить и выкупать. Это переводит инвестиции в индекс недвижимости из простого ценового спекулирования в более близкую к индексным фондам стратегию распределения активов.

Во-вторых, USHP создает специальный резерв ликвидности для поддержки выкупа инвесторов. Согласно снимку резервов, опубликованному на официальном сайте USHP на 31 августа 2026 года, около 86% резервов составляют активы, связанные с жильем, 8% — наличные и эквиваленты наличных, а 6% — стабильные монеты и токенизированные государственные облигации.

USHP использует более низкое значение между индексной ценой и чистой стоимостью резервов на каждую монету в качестве основы для ценообразования при чеканке и выкупе. Это означает, что даже если индекс цен на жилье в США растет, если чистая стоимость активов резервов не увеличивается одновременно, инвесторы все равно смогут выкупить только по более низкой чистой стоимости резервов. Этот механизм направлен на предотвращение выкупа токенов по цене, превышающей стоимость базовых активов, но также означает, что владельцы USHP не могут всегда выходить по оценке, соответствующей индексу цен на жилье.

Это предоставляет инвесторам альтернативный выход, отличающийся от торговли на вторичном рынке, и связывает цену продукта с состоянием базовых резервов. Однако, в конце концов, резервные активы не равны наличным средствам. Эта ценовая механика в большей степени решает проблему оценки, но не может решить проблему ликвидности.

Для этого Index Industries привлекает институциональные средства и профессиональных маркетмейкеров для создания начальной глубины торгов для продукта. USHP получил обязательства институциональных средств на сумму до 100 миллионов долларов перед официальным запуском, при этом Galaxy и связанные с ним организации не только участвуют в финансировании продукта, но и ожидают стать институциональными чеканщиками и поставщиками ликвидности для USHP; компания Forward Industries из фонда Solana также обязалась вложить до 50 миллионов долларов.

Кроме того, USHP планирует подключиться к рынкам кредитования, доходным протоколам и торговым платформам, чтобы токены могли попасть в большее количество финансовых сценариев на блокчейне. В отличие от относительно независимых фьючерсов на индекс недвижимости в прошлом, такой дизайн может расширить область применения продукта, позволяя ценовым рискам на недвижимость стать частью инвестиционного портфеля на блокчейне.

С точки зрения структуры продукта, Index Industries пытается создать не просто инструмент для инвестирования в индекс цен на жилье, а целую финансовую инфраструктуру, сочетающую ценообразование индекса, управление резервами, выпуск, выкуп и институциональную ликвидность.

Тем не менее, эти меры в настоящее время все еще в основном находятся на стадии проектирования и подготовки к запуску. Способность активов, связанных с жильем, к ликвидности, работа механизма выкупа под рыночным давлением и возможность формирования устойчивого спроса на покупку и продажу на вторичном рынке все еще требуют проверки фактическими данными. Index Industries необходимо подтвердить, что с помощью токенизированной финансовой структуры эта торговля действительно может продолжаться.