Рынок недвижимости мертв в Испании. Да здравствует Биткойн.

Испания только что показала каждому владельцу недвижимости в Европе, что правила, касающиеся их активов, могут быть переписаны указом. Биткойн — это единственный актив, с которым этого не может произойти.

Я руковожу Магистерской программой по Биткойну в Университете Гесперид. Моя область сосредоточена на том, как люди накапливают богатство на протяжении десятилетий, а не недель. В Испании на протяжении поколений ответом на вопрос о долгосрочном семейном богатстве были земля и недвижимость, до сих пор.

На прошлой неделе правительство сделало этот путь практически невозможным. Я не пишу, чтобы отвергать недвижимость. Я пишу, потому что Испания только что угрожала одному из немногих инструментов накопления богатства для обычных семей, и им понадобится другой.

Два указа, одно сообщение

29 сентября испанское правительство одобрило два чрезвычайных указа по вопросам жилья. Они вступили в силу в течение нескольких дней, а запланированное слушание в Конгрессе состоялось в пятницу, 2 октября, и указ не прошел, хотя голосование было очень близким.

Правительство Испании не приняло эти правила как обычный закон. 29 сентября оно одобрило два чрезвычайных указа (reales decretos-ley). Конституция резервирует этот инструмент для случаев "чрезвычайной и срочной необходимости". Указ-Закон вступает в силу немедленно, и Конгресс затем имеет тридцать дней, чтобы утвердить или отменить его. Правительство разделило реформы на два, чтобы каждую можно было голосовать отдельно, а не одну спорную меру, которая бы потопила все.

Первый указ ограничил рост арендной платы до конца 2027 года. Аренда, уже превышающая максимальный уровень, установленный официальным индексом цен, не могла увеличиваться вообще. В остальных случаях стороны могли согласовать обновление, и без нового соглашения увеличение не могло превышать 2%. Инфляция в Испании в сентябре составила 4,9%, согласно национальному статистическому институту, так что реальный доход владельца будет уменьшаться каждый год по закону.

Второй указ пошел дальше. В конце минимального срока, если ни одна из сторон не уведомила, аренда автоматически продлевается на последующие пятилетние периоды, или на семь, если арендодатель является юридическим лицом. Арендодатель, который прекращает контракт без причины, указанной в законе, должен компенсировать арендатора. Выплата рассчитывается, где это возможно, на основе государственной системы индексации аренды и не может быть меньше одной месячной аренды за каждый год, который арендатор прожил в доме. На практике владельцы теряют большую часть своей свободы вернуть свою собственность или сдать ее по текущим ценам.

Правила также применяются к контрактам, которые уже подписаны, начиная с даты их следующего продления (резюме Provivienda). Вот почему многие считают указы неконституционными. Критики утверждают, что они ретроактивно переписывают частные соглашения, которые обе стороны подписали при других правилах, что запрещает статья 9.3 Конституции для мер, ограничивающих индивидуальные права.

Конгресс никогда не разрешил этот вопрос. 2 октября он отклонил первый указ голосами 178 против 172 и второй — 184 против 166. Затем Санчес объявил о проведении всеобщих выборов на 29 ноября.

Во вторник Совет министров снова одобрил оба указа, введя только технические изменения, и отправил их в Постоянную депутатскую комиссию Конгресса, где голосование Junts не требуется. Это уменьшенный орган, который заменяет полную палату после роспуска Конгресса. Санчес сказал, что второй указ, касающийся автоматических продлений, вступит в силу только в случае его утверждения этим органом, а не после публикации в BOE. Юристы, проконсультированные одной газетой, считают этот шаг пограничным злоупотреблением законом.

Инвесторы могут смириться с жесткими правилами. То, что они не могут оценить, — это правило, которое меняется после того, как они уже сделали свои обязательства. Этот последний пункт — то, что каждый владелец недвижимости в Европе должен прочитать дважды.

Рынок ответил за часы

Владельцы не ждали голосования. Испанская телевизионная программа сообщила, что около 2900 объявлений о аренде были удалены с порталов недвижимости примерно за четыре часа (EDATV). В Мадриде количество объявлений, как сообщается, упало примерно на 20% менее чем за 24 часа, с 11,815 до 9,398 (LaBandera). Это ранние, неаудированные подсчеты. Направление все еще ясно.

Ничего из этого не ново. Мы проводили этот эксперимент много раз, и он продолжает давать один и тот же результат.

• Берлин, 2020: город заморозил аренду на пять лет. Исследования того времени показали, что предложение регулируемых квартир примерно сократилось вдвое, в то время как нерегулируемые аренды возросли. Конституционный суд отменил закон в 2021 году.
• Сан-Франциско, 1994: исследование Стэнфорда, проведенное Даймондом, Макуэйдом и Цянем, показало, что расширение контроля за арендой помогло существующим арендаторам остаться, но арендодатели сократили регулируемое предложение примерно на 15%, а городские арендные ставки выросли примерно на 5%.
• Каталония, 2024: потолки аренды в напряженных зонах замедлили рост цен, но количество предложений аренды в Барселоне упало на 22,2%, в то время как в Мадриде оно возросло на 3,9% (Fedea, через idealista).
• Испания сама, 1946-1985: принудительные, почти постоянные продления аренды заморозили старые ставки на десятилетия. Владельцы перестали поддерживать здания, и городские центры пришли в упадок, пока декрет Бойера 1985 года не положил конец этой системе.

Новый декрет о автоматическом продлении, по своей логике, является возвращением к той старой испанской модели.

Настоящая проблема не в арендодателях

В Испании нет проблемы с арендодателями. Есть нехватка жилья. В 2025 году образовалось около 240 000 новых домохозяйств, в то время как было завершено всего около 92 000 домов. Банк Испании оценивает накопленный дефицит на 2021-2025 годы примерно в 750 000 домов (Cantabria Económica).

В том же отчете названы препятствия: дефицит земли для застройки, медленное городское развитие и жесткое планирование. Экономисты, такие как мой коллега Даниэль Фернандес Мендес, утверждают, что ограничительные правила по земле и все более строгие строительные стандарты сделали строительство неприбыльным, даже по сегодняшним ценам (Hespérides).

Таким образом, государство ограничивает то, что можно строить, а затем устанавливает потолок на то, что можно заработать на уже существующем. Предложение сокращается с обеих сторон.

Люди, которые платят, не являются установленными владельцами. У них есть варианты: они могут продать, подождать или оставить квартиру пустой, чтобы не рисковать арендатором, который никогда не уходит. Платят арендаторы. С меньшим количеством квартир на рынке, аренда тех, что остаются, будет расти, и больше людей окажется в неформальных условиях без контракта и защиты, на грани серой экономики.

Покупка также не является выходом. Испанцы не могут позволить себе купить по той же причине, по которой не могут позволить себе арендовать: слишком мало домов, и эти декреты ничего не меняют. Некоторые арендодатели будут вынуждены продать, но это едва изменит цены. Продажи корректируются гораздо медленнее, чем аренда. Владельцу, чей ипотечный кредит больше, чем стоимость квартиры, вообще не удастся продать. Многие другие просто будут ждать и надеяться на смену правительства, оставляя свои квартиры пустыми. В результате больше людей не смогут арендовать или купить. Арендаторы проигрывают, мелкие инвесторы проигрывают, а нехватка жилья остается на том же уровне.

Актив, который не может переписать никакой декрет

Наибольший риск в недвижимости не в рынке. Это то, что правила вокруг вашего актива могут быть изменены правительством в любое время, и вы не можете переместить актив куда-то еще. Здание остается в одной юрисдикции навсегда.

Биткойн противоположен по всем этим пунктам.

• Фиксированные правила: предложение ограничено 21 миллионом, и это правило не изменялось в течение семнадцати лет. Можно утверждать, что вся инфраструктура Биткойна построена именно для того, чтобы этого не произошло. Ни один министр не может ограничить его доход, заморозить его или продлить чье-то право на него.
• Настоящее владение: хранящийся в вашем собственном кошельке, он не имеет арендатора, который может перестать платить, нет захватчика, который может въехать, и нет суда, который должен одобрить его продажу.
• Переносимый: он не находится ни в одной стране. Если правила, где вы живете, становятся враждебными, ваши сбережения не обязаны оставаться там.
• Открыт для мелких сберегателей: покупка недвижимости требует депозита, ипотеки, нотариуса и многолетних обязательств. Биткойн можно купить по нескольку евро за раз, по регулярному графику, любым желающим.

Для большинства испанских семей недвижимость составляет почти все их богатство. Эта неделя показала, насколько это богатство зависит от политики.

Долгосрочная картина показывает как вознаграждение, так и цену за него. Купленный сразу после пика 2017 года, биткойн потерял почти три четверти своей стоимости в течение года, а затем многократно превзошел испанское жилье.

Прошлая производительность не предсказывает будущие доходы. Биткойн очень волатилен, и его стоимость может резко упасть. Линия жилья показывает только изменение цены и исключает доход от аренды, налоги, обслуживание и расходы на покупку. Это не инвестиционный совет.

Да здравствует Bitcoin

Семьям всегда нужно место для жизни, поэтому они будут продолжать покупать или арендовать дома. Что изменилось, так это вторичная квартира, недвижимость как инвестиция. Для небольшого инвестора риск теперь превышает доход, и это убирает один из немногих способов, которыми обычные испанцы могли накапливать богатство на протяжении жизни.

Биткойн может заполнить этот пробел, если к нему относиться так же, как к недвижимости всегда: как к долгосрочному вложению, а не как к лотерейному билету. Его цена волатильна и может резко упасть в краткосрочной перспективе. Каждый, кто его держит, должен думать на годы вперед, регулярно покупать, а не пытаться угадать момент, и никогда не вкладывать деньги, которые понадобятся в следующем году.

Недвижимость дает вам актив, правила которого могут быть переписаны. Биткойн дает вам колебания цен, но правила остаются неизменными. После этой недели многие испанцы будут задаваться вопросом, какие из этих рисков они предпочли бы нести со своими сбережениями.

Что бы ни решил Конгресс, владельцы недвижимости в Испании узнали, что их контракты могут быть изменены после подписания. Этот урок не будет отменен голосованием. Рынок аренды, каким он был в Испании, исчез. Да здравствует биткойн.